【金融】住宅ローン比較 - やっぱり変動金利がお得?

1: ノチラ ★ 2018/02/27(火) 14:02:45.59 id:CAP_USER

日本人の持ち家率は約72%で、60代以上に限ると80%を超えます(※)。現金で購入できる割合はほとんどないと思いますので、8割を超える方が住宅ローンを利用していることになります。

高度成長期であれば、年収の数倍もの借り入れでもリスクは少なかったかもしれませんが、現在では相当慎重に考えないと、ちょっとのことで家計が破たんしないとも限りません。どのようにすれば、安心して返済していけるでしょうか。

※ 金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査」 [二人以上世帯調査(2016年/平成28年)

■ 固定金利か変動金利か
変動金利
固定金利よりも低金利ですが、金利上昇のリスクはあります。金利は半年に一度見直されますが、多くは「金利が上昇しても返済額が5年間変わらない」などと約款で定められています。

変動金利ですので、金利が上昇すれば毎月の返済額が上昇するはずですが、5年間の差額分はどうなるのでしょうか。銀行が負担してくれると思ったら大間違いです。

本来の返済額との差額は元金に再度組み入れられ(又は未収利息として、以前は返済終了後に一括徴収される場合もありました)、借入金が増えることになります。金利が大幅に上昇すると借入金が減るどころか増え続けるといった事態になりかねません。特に元利均等返済の場合は、最初の間、元本はほとんど減りませんので、金利上昇には常に注意が必要です。

固定金利
返済額が一定なので将来の生活設計を立てやすいですが、低金利が長く続きそうだと金利の上昇の心配よりは割高感の方が強いイメージになりがちです。

選択型
一定期間固定金利で、その後変動金利に移行するものや、一定ルールで選択できるものなど、銀行によって様々なタイプがあります。しかし金利が上昇しかけた時に、あわてて固定金利に切り替えようとしても、実際の決裁がおりて切り替わるのに相当な日数がかかります。金利の上昇は下降時に比べて変化が急激なことが一般的で、手続きの間に金利はどんどん上昇してしまうことがあるので注意が必要です。

通常経済が安定して推移しているときの住宅ローンの適正金利は6%程度だそうです。現在の低金利が当たり前と考えるのは、長い返済期間のある住宅ローンでは危険です。下記のグラフは、民間の住宅ローンの金利の推移を示したものです。 住宅金融支援機構の前身である住宅金融公庫の融資は長い間金利5.5%でした。一般的には低金利の時は固定金利、高金利の場合は変動金利を選択するのが良いとされています。

したがって、現在のような超低金利の場合は固定金利がよいということになります。確かに変動金利と比較すると金利は高めですが、金利の上昇リスクのない安心感があります。

固定金利に変更できる場合でも、思い立ってから手続きをして、審査を受け、決済が下りるまで相当時間がかかります。下記のグラフでは、平成元年～2年のあたりで、年間2%も金利が上昇しています。金利が上昇してから慌てて固定金利に変更しようとしても間に合わないこともあります。

■ 元利均等返済か元金均等返済か
一般的な返済方法は元利均等返済ですが、元金均等返済のメリットは少なくありません。「今は夫婦で働いているので、多く返せるが、子供の教育費の負担が多くなる時には返済額を少なくしたい」というようなケースは有利な返済方法です。当初は月々の返済額が多くなりますので、何らかの理由で収入が少なくなった場合の対処方法は、念入りに考えておく必要があります。

元利均等返済
金利に変動がない限り、月々の返済額は返済期間を通じて一定です。しかし、当初は毎月の支払額の大半は利子分が占めて、なかなか元金は減少しません。

元金均等返済
元金を均等に返済しますので、当初の返済額は多くなりますが、次第に月々の返済額は減少していきます。元金が早く減る分、総返済額も元利均等返済よりは抑えられます。扱っている銀行は限られますが、将来の返済を抑えたい場合は、有利な返済方法です。
https://news.mynavi.jp/article/home_loan-1/

2: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 14:07:08.42 id:PqSc1yc/

3年固定を恐恐更新し続けてる

3: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 14:11:28.56 id:pxh/vgrY

10年以上の住宅ローン組むこと自体リスク管理出来てない証拠だろ

5: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 14:16:36.83 id:nhNxJ1Hp

>>3そうか？

6: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 14:30:31.16 ID:6mk2/Wjx

>>3
住宅ローン控除が大きいからね
今だと低金利でローン組めるから組んだ方が得なケースが多い

7: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 14:34:47.87 id:M7zxoxn6

>>3
庶民は住宅補助の関係で35年ローン組んで10年で返す
金持ちはローンを組まずに即金

10年ローンとかいう訳の分からんものを組むのはただのバカ

9: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 15:14:14.75 id:PqSc1yc/

>>7
金持ちほどローン組んで節税しそうなもんだが

15: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 15:37:12.47 ID:RU/O9dsN

>>9
金持ちではないけど、4000万払えるのに全額借りたわ

27: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 17:33:24.27 id:Z89w/LMg

>>15
蛭子みたいに全額一括払いは逆に損と言うわけか…

39: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 08:14:47.69 id:n1vmorGc

>>15
うちも全部借りて浮いた金で中古マンソン買って住んでる奴にローン払ってもらってる状態v

17: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 15:58:22.44 id:rPdRvSYc

>>7
今は金利1%以下で借りれるから、住宅ローン減税活用すると
たいした金額じゃないけど、いくばくか税金が戻ってくるんだが

4: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 14:13:30.27 id:uX62p5Hp

２０２１年で低金利政策は終わる
　　１９９１年に高値掴みした日銀マンの３０年ﾛｰﾝが終わるから

8: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 14:54:16.57 id:MkrGQ6la

繰り上げ返済を頑張るために貴重な若い時期を全て仕事に捧げ、生活もレジャーも切り詰めるバカ
多少の金利より今を楽しめ、子を愛せ

10: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 15:18:23.13 id:oXI0shpt

繰り上げ返済なんかしたら　もし返済途中で死んだときに損するって理解できないんだね

ローン総支払額-ローン終了時の不動産価値　= 住居費
これをローン返済期間で割る

11: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 15:22:47.77 id:Z89w/LMg

再来年消費税上がるしマイホーム買うなら来年中がベストか？

20: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 16:19:00.57 ID:/kVx3vD4

>>11
中古なら消費税かからん

22: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 16:30:21.49 id:qElCOuoZ

>>20
まじ？

28: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 19:27:58.17 id:Iovz7KFa

>>22>>26
個人間の売買なので消費税はかからないらしい
不動産会社所有の物件とかだとかかるのかもな

29: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 19:35:45.01 ID:F3/tGPUa

>>28
消費税法第5条の「事業者」じゃないからな。
個人でも事業者ならVATを納めなければならない。

26: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 17:31:40.32 id:Z89w/LMg

>>20
ガチ？

37: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 02:20:13.18 id:f386i/Pb

>>20
売主が業者ならかかるぞｗ
浅い知識で語らないほうがいい

38: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 08:00:51.12 id:RpdUFJ7A

>>37
業者でも建物の償却が終わってて評価価値がないならかからないこともあり得る
まあ築20年以上のものになるから住宅ローン控除受けられないけど

41: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 09:03:15.46 id:YCxkYueN

>>38
住宅ローン控除って言っても最大10年でで400万とかだろ
消費税のがでかいよなぁ

42: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 10:00:08.40 id:rXW68Y7X

>>41
賃貸にいたら払わなくてもいいのか？

43: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 10:00:54.09 id:rXW68Y7X

>>42
あ、いいのか

46: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 15:31:25.00 ID:1nVLKmO/

>>41
どんな豪邸だよ
上物で5000万とか

47: 名刺は切らしておりまして 2018/03/01(木) 00:07:38.48 id:jXQZ3pnm

>>46
土地建物込みなら東京だと安い方

51: 名刺は切らしておりまして 2018/03/01(木) 05:37:36.95 id:iYgXoihO

>>46
都内のせまい三階建てで８６００万、土地所有権だな
建物は２０００マンいってないね、現場見ると

60: 名刺は切らしておりまして 2018/03/03(土) 10:57:26.59 id:qXDtKc/R

>>11
マジレスすると、
法人が持ってる中古には消費税がかかり
個人所有なら非課税

12: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 15:24:32.41 id:fIWEMKFW

今は奨学金借りて卒業後に自己破産するのがトレンディ

13: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 15:26:30.00 id:pxh/vgrY

>>12
大抵は連帯保証人になっている親が被ることになるのだが

 

14: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 15:29:17.25 id:pxh/vgrY

奨学金破産が激増しているこのご時世、親以外なら親戚と言えども安易に
奨学金の連帯保証人になってはいけない

18: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 16:02:24.77 id:V0RnUEv/

相変わらずローンレンジャどものトンでも理論が笑わせるわw

19: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 16:05:25.08 id:Ec0jmwHl

一昔前は、大体総支払額が借りた金の倍って感じだったからな。
ここ十数年は、住宅ローン減税期間に完済するなら、利子のこと考えないで借りれる。

21: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 16:28:52.98 ID:1GKnNxWv

男はマイホームか専業主婦嫁かどっちか選んだ方がいいぞ
両方ゲットするとあとで地獄を見る

50: 名刺は切らしておりまして 2018/03/01(木) 04:06:02.49 id:VLHu9Bv5

>>21
見てる見てる。負債x2ですかね。
専業主婦ほど家に居る時間が長いからマイホーム欲しがる。

23: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 17:02:13.69 ID:/oIZDlvR

こんなのは結果論にしかならないから、どっちでもいいんだよ
変動なら変動リスクにおびえながら返し続ける
固定ならちょっと多く返し続けるだけ
子持ち庶民なら返済は月収の1/5までじゃないとなにもできなくなるよ

24: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 17:06:09.11 ID:F3/tGPUa

山手線の内側の大規模公園前のタワマンのショールームに行ったんだが、
皆さんお金持ちなので現金でお買い上げになりますって言ってたぞｗ
ローン組むのは労働者の皆さまなんだろうな。

25: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 17:16:01.69 id:wCKHuQGQ

フラット35Sで0.77%のとかあるけどどうなの

30: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 19:54:46.13 id:QgyfIJU9

物件買うと人生終わる奴多いぞ。
殆どギャンブルの世界。
離婚してローン払えず破産する奴多すぎ。

31: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 20:30:32.59 id:Kr4KLZlh

住宅ローン減税で10年間無利子と同等
ごっつあんです

32: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 21:49:34.97 ID:1ij+N0Rl

このスレ伸びないな

33: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 22:01:03.36 id:yCCwpxip

まあ変動でしょう
住宅ローン金利が上昇するような経済局面なら、
儲け口は間違いなく増えるからね。
余程カツカツの返済プラン組んでる人は知らんけど。

34: 名刺は切らしておりまして 2018/02/27(火) 23:14:26.45 id:BC7URANd

一億五千で戸建て建築
会社名義の金利0.8のローン
困ったなー

35: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 01:11:21.40 id:mnqA4wWo

4割固定で6割変動にした
手元にキャッシュを残して固めの運用をしながら
金利の上昇と睨めっこしてる
運用成績を上回るなら変動分から返済という方針

36: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 01:34:13.40 id:VprKrlDM

シルベスタ・スタ

45: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 12:43:37.07 ID:w/6zecKY

>>36
ローン

40: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 08:35:30.20 id:LEUPQ7aG

ローンは個人で組める減価償却

44: 名刺は切らしておりまして 2018/02/28(水) 11:23:51.27 ID:x8+3k3mB

変動えらんで繰上げだよね。そうしてる人が多いと思うけど。
据え置き期間経過後借り換えて変動、繰上げって人とか
住宅ローンは国の政策なのか審査も敷居低いし特別にクソ金利安いもんな。

48: 名刺は切らしておりまして 2018/03/01(木) 00:10:14.49 id:jXQZ3pnm

あー土地は消費税関係ないか

49: 名刺は切らしておりまして 2018/03/01(木) 00:17:41.53 id:jXQZ3pnm

中古でもmax200万は控除されるから、上屋2500万でローン控除を消費税が上回るね

52: 名刺は切らしておりまして 2018/03/01(木) 07:42:06.78 ID:3UBgTDDB

住宅財形融資の場合は変動金利といえるのかな？
うちの場合5年ごとに金利の見直しがあるんだが。

53: 名刺は切らしておりまして 2018/03/01(木) 12:49:23.62 id:lCO3q2Dv

固定の高めの金利は金利上昇への保険料。
YCCで長期金利抑えつけるのが続く間は余計な利払い分で元本減らなくて
変動より不利だな

54: 名刺は切らしておりまして 2018/03/01(木) 17:32:12.21 ID:+oot1PHo

10年固定の35年で借りた
10年後に一回引き落とし分残して一括返済予定

まさにマイナス金利で美味しい

55: 名刺は切らしておりまして 2018/03/02(金) 02:21:24.16 id:jsw5E+B9

田舎だと土地90坪建物45坪屋根裏9畳屋上19畳でも3300万

屋上で見る花火とバーベキューにビールはたまらんからおすすめ

そんな俺は楽天変動。3%超えないといいな・・・

56: 名刺は切らしておりまして 2018/03/03(土) 09:03:03.31 ID:3yLPOnXK

【日銀】黒田総裁、出口戦略「2019年度ごろ検討するのは間違いない」
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1519973833/

変動金利上がるってことかな。

57: 名刺は切らしておりまして 2018/03/03(土) 09:13:40.34 id:eafJUtPU

>>56
２％になるなる詐欺の黒田を信用すんの？

58: 名刺は切らしておりまして 2018/03/03(土) 09:24:30.73 ID:3yLPOnXK

>>57
俺は信用してないけど、市場は反応しとるよ

62: 名刺は切らしておりまして 2018/03/03(土) 23:59:52.46 ID:4tb6/0FM

>>56
上がるのは固定な
変動は変わらん

59: 名刺は切らしておりまして 2018/03/03(土) 09:54:51.94 ID:YW/9AcLG

７％の時代を知っていたから最初１０年位は固定で我慢したけど、こんなに未来永劫低金利なら変動でも何ら問題ないな

61: 名刺は切らしておりまして 2018/03/03(土) 11:05:48.07 ID:4EKUxnEX

変動選んで浮いた金で積立インデックス投信が正しい
金利上がったなら投信した分はそれ以上に上がってるはず
変な投信選んだら終わりだけどな